No siempre se puede construir todo de una sola vez. La construcción por etapas permite avanzar de forma ordenada, habitar lo construido y ampliar después, sin comprometer la seguridad ni la calidad de la vivienda.
- Introducción
- ¿Qué es la construcción por etapas?
- Por qué la construcción por etapas es una opción válida
- Desventajas y limitaciones de la construcción por etapas
- Cómo planificar la construcción por etapas
- Qué construir en cada etapa
- Errores frecuentes en la construcción por etapas
- Marco normativo en Colombia
- Costos y factores que influyen en el presupuesto
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
Introducción
Una de las situaciones más frecuentes en Colombia es la del propietario que quiere construir su casa pero no cuenta con el presupuesto suficiente para hacerlo de una sola vez. La reacción habitual es esperar a tener todo el dinero, lo que puede tomar años, o iniciar la obra sin una planificación adecuada y terminarla a medias. Ninguna de las dos opciones es la mejor. Existe una tercera vía: la construcción por etapas, un enfoque que permite avanzar de forma ordenada, habitar lo construido y ampliar después, siempre que se planifique con criterios técnicos.
La construcción por etapas no significa construir sin planos ni improvisar sobre la marcha. Significa diseñar el proyecto completo desde el inicio y ejecutarlo en fases, de modo que cada etapa sea funcional, segura y compatible con las siguientes. Cuando se planifica bien, la construcción por etapas permite acceder a la vivienda antes, distribuir la inversión en el tiempo y evitar los sobrecostos que genera la improvisación.
En Colombia, la NSR-10 establece los requisitos de diseño y construcción que toda edificación debe cumplir, y las etapas deben respetar esos criterios desde el primer día. La Ley 388 de 1997 y los planes de ordenamiento territorial regulan las condiciones urbanísticas, y la Ley 1523 de 2012 establece la gestión del riesgo como una responsabilidad compartida.
Este artículo te explicará cómo organizar tu proyecto de construcción por etapas, qué ventajas y limitaciones tiene este enfoque, cómo planificar cada fase y qué errores evitar para que el resultado sea una vivienda segura, funcional y duradera.
¿Qué es la construcción por etapas?
La construcción por etapas es un enfoque que consiste en dividir el proyecto en fases que se ejecutan de forma secuencial, de modo que cada fase sea funcional por sí misma y compatible con las siguientes. No se trata de construir sin planos ni de dejar espacios a medias: se trata de diseñar el proyecto completo desde el inicio y ejecutarlo por partes, con criterios técnicos que garanticen la integridad de la edificación.
La construcción por etapas se diferencia de la construcción por autoconstrucción informal en un aspecto fundamental: la planificación. En la construcción por etapas, cada fase responde a un diseño previo que define la estructura, las instalaciones, los espacios y los acabados. En la autoconstrucción informal, las fases se deciden sobre la marcha, sin planos ni criterios técnicos, y el resultado suele ser una vivienda con problemas de estabilidad, humedad y funcionalidad.
La clave está en diseñar el proyecto completo desde el inicio, aunque se ejecute por partes. Los planos deben definir la estructura completa, las instalaciones completas y los espacios completos, de modo que cada etapa se integre con las siguientes sin necesidad de modificaciones costosas.
Por qué la construcción por etapas es una opción válida
La construcción por etapas tiene ventajas concretas que la convierten en una opción atractiva para quienes tienen un presupuesto limitado.
Acceso más rápido a la vivienda. En lugar de esperar años a tener todo el dinero, el propietario puede habitar la primera etapa mientras continúa construyendo las siguientes. Esto reduce el gasto en arriendo y mejora la calidad de vida de la familia.
Distribución de la inversión en el tiempo. La inversión se reparte en varios períodos, lo que reduce la presión financiera y permite aprovechar mejor los ingresos disponibles.
Menor necesidad de crédito. Al no requerir todo el capital de una sola vez, el propietario puede reducir el monto del crédito o incluso evitar el endeudamiento.
Adaptación a cambios en la vida familiar. Las etapas se pueden ajustar a los cambios en las necesidades de la familia: un nuevo hijo, un espacio de trabajo, una habitación adicional.
Mejor control del presupuesto. Al construir por fases, el propietario puede controlar mejor los costos de cada etapa y ajustar el alcance según los recursos disponibles.
Desventajas y limitaciones de la construcción por etapas
La construcción por etapas también tiene limitaciones que conviene conocer antes de decidir.
Costo total mayor. Construir por etapas suele ser más costoso que construir de una sola vez, porque se pierden economías de escala, se repiten gastos de instalación de obra y se generan interrupciones que encarecen la mano de obra.
Mayor tiempo total. El proyecto completo puede tomar más años que si se ejecutara de una sola vez.
Complejidad en la planificación. La planificación debe ser más cuidadosa porque cada etapa debe integrarse con las siguientes.
Riesgo de improvisación. Si no se cuenta con planos completos y una planificación rigurosa, la construcción por etapas puede derivar en una autoconstrucción informal con todas sus consecuencias.
Posibles conflictos con la normativa. Algunos municipios exigen que la construcción se ejecute de una sola vez o establecen condiciones específicas para las construcciones por etapas.
Cómo planificar la construcción por etapas
La planificación es el factor que determina el éxito de una construcción por etapas. Sin planificación, las etapas se convierten en improvisaciones que generan problemas.
Diseño completo desde el inicio
Antes de iniciar la primera etapa, es indispensable contar con los planos completos de la vivienda: arquitectónicos, estructurales, hidrosanitarios y eléctricos. Los planos deben definir la vivienda terminada, no solo la primera etapa. Esto permite que cada fase se integre con las siguientes sin necesidad de modificaciones costosas.
El diseño estructural es especialmente importante. La estructura debe calcularse para soportar las cargas de la vivienda completa, aunque en la primera etapa solo se construya una parte. Si la estructura se calcula solo para la primera etapa, las etapas posteriores requerirán refuerzos costosos o, peor aún, comprometerán la seguridad de la edificación.
Definición de las etapas
Las etapas deben definirse con base en criterios funcionales y técnicos. Cada etapa debe ser habitable, segura y compatible con las siguientes. Algunas formas comunes de dividir un proyecto son:
- Por áreas: construir primero un módulo habitable (sala, cocina, un baño, un dormitorio) y ampliar después.
- Por niveles: construir primero la planta baja y luego el segundo piso.
- Por acabados: construir la estructura completa y dejar los acabados para etapas posteriores.
- Por especialidades: construir primero la estructura y las instalaciones básicas, y luego los acabados y detalles.
La elección depende de las necesidades de la familia, del presupuesto disponible y de las condiciones del terreno.
Planificación de las instalaciones
Las instalaciones hidrosanitarias y eléctricas deben planificarse para la vivienda completa desde el inicio. Aunque en la primera etapa solo se ejecute una parte, las tuberías y los cables deben preverse para las etapas posteriores. Dejar las instalaciones para el final o hacerlas por partes sin planificación genera retrabajos costosos.
Planificación de la estructura
La estructura debe diseñarse para soportar la vivienda completa. Las columnas, vigas y cimentación deben calcularse para las cargas totales, aunque en la primera etapa solo se construya una parte. Esto evita refuerzos posteriores costosos y garantiza la seguridad de la edificación.
Planificación del presupuesto
El presupuesto debe planificarse por etapas, con un rubro para imprevistos en cada una. También debe considerarse el costo adicional que implica construir por etapas: repetición de instalaciones de obra, interrupciones, transporte, etc.
Planificación de los permisos
Los permisos deben tramitarse para el proyecto completo desde el inicio. La licencia de construcción debe cubrir todas las etapas, y las condiciones urbanísticas deben verificarse para la vivienda terminada.
Qué construir en cada etapa
La definición de qué construir en cada etapa depende de las necesidades de la familia y del presupuesto disponible. Algunas pautas generales son:
Primera etapa: lo esencial
La primera etapa debe incluir lo esencial para habitar la vivienda: cimentación, estructura, muros, cubierta, instalaciones básicas y un módulo habitable (sala, cocina, un baño y un dormitorio). Los acabados pueden ser básicos pero funcionales.
Segunda etapa: ampliación de espacios
La segunda etapa puede incluir la ampliación de espacios: dormitorios adicionales, un segundo baño, áreas sociales más amplias.
Tercera etapa: acabados y detalles
La tercera etapa puede incluir los acabados finales: pisos, enchapes, pintura, carpintería, detalles decorativos.
Etapas posteriores: complementos
Las etapas posteriores pueden incluir complementos: garaje, terraza, jardín, espacios de trabajo, zonas de servicio.
Errores frecuentes en la construcción por etapas
- No diseñar el proyecto completo desde el inicio. Construir sin planos completos genera improvisaciones y problemas.
- Calcular la estructura solo para la primera etapa. Las etapas posteriores requerirán refuerzos costosos o comprometerán la seguridad.
- No prever las instalaciones para la vivienda completa. Dejar las instalaciones para el final genera retrabajos.
- No tramitar los permisos para el proyecto completo. Las etapas posteriores pueden quedar sin respaldo legal.
- No incluir un rubro para imprevistos. Los imprevistos siempre ocurren.
- No documentar lo construido. Sin documentación, las etapas posteriores se vuelven más difíciles.
- Improvisar las etapas. Cada etapa debe responder a un plan, no a la urgencia del momento.
- No contratar asesoría técnica. La construcción por etapas requiere más planificación que la construcción de una sola vez.
Marco normativo en Colombia
La construcción por etapas en Colombia está respaldada por varias normas.
La NSR-10 establece los requisitos de diseño y construcción de las edificaciones. El diseño estructural debe calcularse para la vivienda completa, aunque se ejecute por etapas.
La Ley 388 de 1997 y los planes de ordenamiento territorial de cada municipio regulan las condiciones urbanísticas aplicables.
La Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal, relevante cuando la construcción por etapas se realiza en copropiedad.
El Decreto 1077 de 2015 establece las responsabilidades del propietario y del constructor en la ejecución de las obras.
La Ley 1523 de 2012 establece la gestión del riesgo como una responsabilidad compartida.
Costos y factores que influyen en el presupuesto
El costo de una construcción por etapas varía según el tamaño, los acabados, la región y las condiciones del terreno. Algunas referencias orientativas:
- Costo de construcción por metro cuadrado: entre $1.500.000 y $3.500.000 COP, dependiendo de los acabados y la región.
- Costo adicional por construir por etapas: entre el 10% y el 20% más que construir de una sola vez, por repetición de instalaciones de obra, interrupciones y pérdida de economías de escala.
- Rubro para imprevistos: entre el 10% y el 20% del presupuesto de cada etapa.
Estos valores son orientativos y no reemplazan una cotización formal.
Preguntas frecuentes
¿Se puede construir una casa por etapas sin planos?
No es recomendable. La construcción por etapas requiere planos completos de la vivienda terminada, para que cada etapa se integre con las siguientes. Sin planos, la construcción por etapas se convierte en autoconstrucción informal, con todos los riesgos que eso implica.
¿La estructura se debe calcular para la vivienda completa o solo para la primera etapa?
La estructura debe calcularse para la vivienda completa. La cimentación, las columnas y las vigas deben soportar las cargas de todas las etapas. Si se calcula solo para la primera etapa, las etapas posteriores requerirán refuerzos costosos o comprometerán la seguridad.
¿Se pueden tramitar los permisos para el proyecto completo aunque se construya por etapas?
Sí. La licencia de construcción debe cubrir el proyecto completo, con todas sus etapas. Esto garantiza que las etapas posteriores tengan respaldo legal y que la vivienda terminada cumpla con las normas urbanísticas.
¿Cuánto más costoso es construir por etapas?
Construir por etapas suele ser entre un 10% y un 20% más costoso que construir de una sola vez, por la repetición de instalaciones de obra, las interrupciones y la pérdida de economías de escala. Sin embargo, permite acceder a la vivienda antes y distribuir la inversión en el tiempo.
¿Se puede habitar la vivienda mientras se construyen las etapas posteriores?
Sí, siempre que la primera etapa sea funcional y segura. La planificación debe prever la convivencia entre la obra y la vida cotidiana: accesos, ruido, polvo, servicios afectados.
¿Qué normativa colombiana aplica a la construcción por etapas?
La NSR-10, la Ley 388 de 1997, el Decreto 1077 de 2015 y la Ley 1523 de 2012 establecen los requisitos técnicos, urbanísticos y de responsabilidad aplicables a la construcción por etapas. La Ley 675 de 2001 aplica cuando se trata de propiedad horizontal.
¿Qué pasa si no se planifica bien la construcción por etapas?
La construcción por etapas sin planificación deriva en improvisaciones, sobrecostos, retrabajos y, en casos graves, en problemas estructurales y de habitabilidad. La planificación es la diferencia entre una construcción por etapas exitosa y una autoconstrucción informal.
Conclusión
La construcción por etapas es una opción válida para quienes tienen un presupuesto limitado y quieren acceder a su vivienda sin esperar años. Pero no es una solución improvisada: requiere un diseño completo desde el inicio, una planificación rigurosa de cada etapa y una ejecución con criterios técnicos que garanticen la seguridad y la funcionalidad de la vivienda.
El diseño estructural, las instalaciones, los permisos y el presupuesto deben planificarse para la vivienda completa, aunque se ejecuten por partes. La estructura debe calcularse para las cargas totales; las instalaciones deben preverse para todos los espacios; los permisos deben cubrir todas las etapas. Omitir cualquiera de estos aspectos genera sobrecostos y problemas que se manifiestan durante la construcción y después de ella.
En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S. contamos con experiencia en construcción de casas, diseño de vivienda, estudios y diseños para proyectos civiles, obras civiles y mantenimiento de edificaciones. Si estás pensando en construir tu casa por etapas, un equipo profesional puede ayudarte a planificar el proyecto completo, diseñar cada etapa y ejecutarla con los criterios técnicos que garantizan un resultado seguro, funcional y duradero. Construir por etapas no significa construir sin plan: significa planificar bien para construir mejor.
