Todo lo que Debes Saber Antes de Empezar una Obra en tu Hogar

Introducción

Empezar una obra en tu vivienda es una decisión emocionante, pero también puede ser una fuente de estrés si no estás preparado. En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S, especialistas en construcción de casas y diseño de casas, hemos visto cómo una buena planificación evita el 80% de los problemas. En esta guía, te contamos todo lo que necesitas saber antes de contratar a alguien, comprar materiales o romper la primera pared. Toma nota y empieza con el pie derecho.

1. Define bien el alcance: ¿remodelación parcial o integral?

La diferencia en costos y tiempos es abismal.

Remodelación parcial: Cambias solo una o dos áreas (ej. cocina y baño, o pintura y pisos de toda la casa). No tocas estructuras. Tiempo: 2-6 semanas. Costo: bajo-medio.
Remodelación integral: Modificas distribución, cambias instalaciones eléctricas/sanitarias, demueles muros (no estructurales), cambias pisos, cocina, baños, acabados. Tiempo: 2-6 meses. Costo: alto.
Construcción nueva: Desde cero. Tiempo: 6-18 meses. Costo: muy alto.

Consejo: Sé honesto con tu presupuesto. Si no alcanza para lo integral, hazlo por etapas.

2. Consigue los permisos antes de empezar (o paga las consecuencias)

En la mayoría de municipios colombianos, cualquier obra que afecte la estructura o la fachada (incluyendo ampliaciones, demoliciones de muros portantes, cambios de cubierta) requiere licencia de construcción.

Dónde se tramita: Curaduría urbana o secretaría de planeación municipal.
Documentos típicos: Planos arquitectónicos, estructurales, memoria de diseño, estudio de suelos (para obra nueva), formulario de curaduría.
Tiempo de trámite: 1 a 4 meses.
Multas por construir sin permiso: Desde el 10% del valor de la obra hasta orden de demolición.

En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S gestionamos los permisos por ti, pero si lo haces por tu cuenta, empieza con al menos 3 meses de anticipación.

3. Haz un estudio de suelos (si haces obra nueva o ampliación)

No es un gasto, es una inversión para no tener grietas en el futuro.

Qué es: Análisis de laboratorio de la capacidad portante del terreno, nivel freático, tipo de suelo (arcilloso, arenoso, limoso).
Por qué es crucial: Un suelo mal estudiado puede causar asentamientos diferenciales (grietas en muros, pisos desnivelados, puertas que no cierran).
Costo aproximado: $800.000 – $1.500.000 COP (depende del tamaño del terreno).
Obligatorio para: Cualquier construcción nueva, ampliaciones significativas, viviendas en zonas sísmicas (NSR-10).

4. Prepara tu casa y a tu familia para la convivencia con la obra

La realidad es que una obra es sinónimo de polvo, ruido, escombros y trabajadores en tu espacio.

Zonifica: Si es posible, separa el área de obra del resto de la vivienda con plásticos o lonas.
Protege muebles y electrodomésticos: Cúbrelos con plástico o sácalos del área de trabajo.
Prepárate para vivir sin ciertas comodidades: Sin cocina (si la estás remodelando), sin baño principal, sin agua en ciertos horarios.
Alternativa: Si la obra es muy invasiva (demoliciones fuertes, cambio de instalaciones en toda la casa), considera mudarte temporalmente (familiares, arriendo de corto plazo).

5. Contrata profesionales con experiencia, no al primero que te cae bien

Un mal contratista te cuesta más caro que uno bueno.

Qué verificar: Cédula o NIT, experiencia en obras similares, cartera de clientes anteriores (y contactarlos), seguro de responsabilidad civil.
Contrato por escrito: Debe incluir alcance (qué se hace y con qué materiales), cronograma de pagos, plazos de entrega, garantías, procedimiento para cambios.
Desconfía de: Quien no da factura, quien pide todo el dinero por adelantado, quien no tiene referencias, quien no firma contrato.

6. Define los materiales y acabados ANTES de empezar

Decidir sobre la marcha es la principal causa de sobrecostos y retrasos.

Lista de materiales: Pisos, enchapes, sanitarios, grifería, pintura, puertas, ventanas, iluminación, electrodomésticos.
Compra muestras: Llévalas a tu casa y obsérvalas con luz natural y artificial.
Compra todo antes (o con anticipación): Los precios de los materiales suben constantemente. Si puedes, compra con 2-3 meses de anticipación y almacénalos.

7. Reserva al menos un 20% del presupuesto para imprevistos

Siempre, siempre, siempre surgen gastos no planeados.

Imprevistos típicos: Tuberías rotas al demoler, humedades ocultas, materiales que suben de precio, errores en planos, cambios de última hora del cliente.
Regla del 20%: Si tu presupuesto total estimado es $50 millones, ten otros $10 millones disponibles. Si no se usan, los ahorras o inviertes en mejoras.

8. Define un cronograma de pagos ligado a avances reales

No pagues todo por adelantado. Pierdes poder de negociación y quedas expuesto si el contratista abandona.

Anticipo máximo: 30% (para compra inicial de materiales).
Pagos parciales: Por hitos verificables (cimientos terminados, muros levantados, instalaciones listas, pisos colocados).
Pago final: 10-20% al terminar la obra y corregir los detalles (punch list).

Consejo: Nunca entregues el último pago sin verificar que todo está funcionando (agua, luz, desagües, acabados).

9. Prepara un plan B para vivir durante la obra

Si la obra afecta cocina, baño o dormitorios principales, la convivencia puede ser insostenible.

Opciones: Quedarte en casa de familiares, arrendar una habitación por temporadas, o planificar la obra por etapas (ej. primero remodelas un baño, luego el otro, mientras usas el otro).
Si son varios meses: Considera un arriendo temporal. El costo puede ser menor al estrés de vivir entre escombros.

10. Supervisa al menos 2-3 veces por semana (o contrata a alguien que lo haga)

La falta de supervisión es la principal causa de que los errores se multipliquen.

Qué revisar: Avance según el cronograma, calidad de materiales, nivelación de pisos, plomadas de muros, estado de las instalaciones (eléctricas y sanitarias) antes de cerrarlas.
Si no puedes hacerlo: Contrata un arquitecto o ingeniero residente por horas (visitas 2-3 veces por semana). Su costo se amortiza con los errores que evita.

Tabla resumen de lo que debes saber antes de empezar

Recomendación final de CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S

En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S somos especialistas en construcción de casas y gestionamos todo el proceso para que tú no tengas que preocuparte por estos 10 puntos. Desde los permisos y el estudio de suelos hasta la supervisión diaria y los acabados finales. Nuestra experiencia en diseño de casas nos permite anticipar problemas y ofrecerte soluciones a tiempo.

¿Quieres empezar tu obra con tranquilidad? Contáctanos y te guiaremos paso a paso.