Firmar un contrato de construcción es uno de los pasos más importantes en cualquier proyecto de vivienda. Ya sea que vayas a construir casas nuevas, remodelar un apartamento o desarrollar un proyecto de diseño de casas, el contrato es el documento que protegerá tu inversión y definirá las responsabilidades de cada parte. En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S, especialistas en construcción de obras civiles, sabemos que muchas personas firman sin leer la letra pequeña o sin hacer las preguntas correctas. Para ayudarte a evitar problemas, hemos preparado esta guía con las preguntas esenciales que debes hacer antes de estampar tu firma.
1. ¿El contrato incluye un alcance detallado del proyecto?
El alcance del proyecto es la descripción detallada de todo lo que se va a construir o remodelar. Debe incluir planos arquitectónicos, especificaciones técnicas de materiales, acabados, instalaciones (eléctricas, hidrosanitarias) y cualquier otro detalle relevante. Sin un alcance claro, es muy probable que surjan malentendidos y sobrecostos durante la obra.
Pregunta clave: ¿Puedo revisar los planos y las especificaciones técnicas antes de firmar? ¿Qué pasa si durante la obra quiero hacer un cambio?
2. ¿Cuál es el presupuesto detallado y cómo se manejarán los imprevistos?
Un presupuesto serio debe desglosar los costos por capítulos (cimentación, estructura, albañilería, instalaciones, acabados, etc.) e incluir cantidades de obra, precios unitarios y valores parciales. También debe contemplar una partida para imprevistos (generalmente entre el 10% y el 15% del total).
Preguntas clave: ¿El presupuesto incluye todos los materiales y la mano de obra? ¿Cómo se facturarán los adicionales si surgen? ¿Quién asume el costo si el precio de algún material sube durante la obra?
3. ¿Cuál es el plazo de ejecución y cómo se penalizarán los retrasos?
El contrato debe establecer una fecha de inicio y una fecha de finalización estimada, así como un cronograma de hitos intermedios. También debe especificar las consecuencias si la obra se retrasa por causas imputables al contratista.
Preguntas clave: ¿Qué sucede si la obra se demora más de lo pactado? ¿Hay cláusulas de penalización? ¿Qué se considera “causa de fuerza mayor” que exima de responsabilidad?
4. ¿Qué garantías ofrecen sobre los materiales y la mano de obra?
En Colombia, la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) y la normativa de construcción establecen garantías mínimas para las viviendas nuevas: 10 años por vicios estructurales, 3 años por vicios de construcción y 1 año por acabados. Sin embargo, es importante que el contrato las recoja explícitamente y que el contratista ofrezca un respaldo adicional si es posible.
Preguntas clave: ¿Qué garantías cubren los materiales y la mano de obra? ¿Durante cuánto tiempo? ¿Cómo se gestionan los reclamos posventa?
5. ¿Quién se encarga de los permisos y licencias?
Toda obra de construcción o remodelación que afecte la estructura o la fachada requiere licencia municipal. También pueden ser necesarios permisos de conexión a servicios públicos, estudios de impacto de tráfico, etc. El contrato debe dejar claro quién gestiona y paga estos trámites.
Pregunta clave: ¿La constructora se encarga de obtener todos los permisos necesarios? ¿Los costos están incluidos en el presupuesto?
6. ¿Cómo se manejarán los cambios durante la obra?
Es muy común que durante la construcción surjan imprevistos o que el cliente quiera modificar algo. El contrato debe establecer un procedimiento claro para gestionar estos cambios, incluyendo la forma de documentarlos, evaluar su impacto en costo y plazo, y aprobarlos por escrito.
Preguntas clave: ¿Cómo se tramitan las modificaciones al proyecto original? ¿Quién autoriza los cambios? ¿Cuánto tiempo tardan en cotizar un adicional?
7. ¿Qué condiciones de pago se establecen?
El contrato debe especificar el monto total, la forma de pago (anticipo, pagos parciales, pago final) y los hitos que activan cada pago. Nunca conviene pagar todo por adelantado. Lo habitual es un anticipo del 20-30% y el resto contra avance de obra certificado.
Preguntas clave: ¿Cómo se acredita el avance de obra para cada pago? ¿Se emiten facturas o recibos? ¿Qué pasa si hay retrasos en los pagos?
8. ¿La constructora tiene experiencia y referencias verificables?
No te conformes con un portafolio de fotos. Pide referencias de clientes anteriores y, si es posible, visita obras terminadas o en ejecución. También puedes consultar si están inscritos en el Registro Único de Proponentes (RUP) o en cámaras de comercio.
Pregunta clave: ¿Puede proporcionarme contactos de clientes anteriores para consultar sobre su experiencia?
9. ¿Qué pólizas de seguro y garantía incluye el contrato?
Además de las garantías legales, es recomendable que el contratista tenga pólizas de responsabilidad civil que cubran posibles daños a terceros durante la obra. También puede exigirse una póliza de buen manejo del anticipo si el valor es significativo.
Preguntas clave: ¿La empresa tiene seguro de responsabilidad civil? ¿Se incluye una póliza de garantía de cumplimiento?
10. ¿Cómo se resolverán las controversias?
El contrato debe establecer un mecanismo para resolver disputas, ya sea mediante negociación directa, mediación, arbitraje o acudiendo a la justicia ordinaria. Definir esto de antemano ahorra tiempo y dinero en caso de conflicto.
Pregunta clave: ¿Qué mecanismo de solución de controversias se aplica? ¿Dónde se dirimirán los conflictos?
11. ¿La constructora subcontrata parte de la obra?
Muchas constructoras subcontratan ciertos oficios (electricidad, plomería, acabados). Es importante saberlo, porque la responsabilidad final siempre será de la constructora con quien firmaste, pero la calidad puede depender de los subcontratistas.
Preguntas clave: ¿Qué partes de la obra se subcontratan? ¿Cómo se asegura la calidad de esos subcontratistas? ¿Quién responde si ellos cometen errores?
12. ¿Qué sucede si la constructora incumple el contrato?
El contrato debe contemplar las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes. Por ejemplo, si la constructora abandona la obra, si no cumple con los plazos, o si el cliente no paga a tiempo.
Pregunta clave: ¿Qué cláusulas penales existen para casos de incumplimiento?
13. ¿Se entregará un manual de uso y mantenimiento de la vivienda?
Una buena práctica es que al finalizar la obra, la constructora entregue un manual con instrucciones para el correcto uso y mantenimiento de las instalaciones (eléctricas, hidrosanitarias, acabados). Esto alarga la vida útil de la casa y previene problemas.
Pregunta clave: ¿Se incluye la entrega de un manual de uso y mantenimiento?
14. ¿Cómo se gestionará la limpieza y el retiro de escombros?
La obra genera residuos que deben ser retirados y dispuestos adecuadamente. El contrato debe especificar quién se encarga de esto y si el costo está incluido en el presupuesto.
Pregunta clave: ¿La limpieza final y el retiro de escombros están incluidos?
15. ¿Qué documentos se entregarán al finalizar la obra?
Al terminar la construcción, el cliente debe recibir un dossier que incluya planos finales (as-built), facturas, certificados de garantía de equipos (calderas, aires acondicionados), manuales de uso y, si aplica, las pólizas de seguro.
Pregunta clave: ¿Qué documentación recibiré al finalizar la obra?
Tabla resumen de documentos y aspectos a revisar
| Documento/Aspecto | Qué debe incluir |
|---|---|
| Alcance del proyecto | Planos, especificaciones técnicas, memoria de calidades |
| Presupuesto | Desglose por capítulos, cantidades, precios unitarios, imprevistos |
| Cronograma | Fechas de inicio y fin, hitos intermedios |
| Forma de pago | Anticipo, pagos parciales, hitos, condiciones |
| Garantías | Plazos (10, 3 y 1 año), cobertura, procedimiento de reclamación |
| Permisos | Responsable de tramitación, costos incluidos |
| Seguros | Responsabilidad civil, pólizas de cumplimiento |
| Procedimiento de cambios | Documentación, plazos, aprobación |
Consejos finales antes de firmar
- Lee todo el contrato, no solo la primera página. Asegúrate de entender cada cláusula. Si hay términos que no comprendes, consulta con un abogado especializado en construcción.
- No firmes bajo presión. Tómate el tiempo necesario para revisar y, si es preciso, negociar los términos.
- Todo acuerdo debe quedar por escrito. Las promesas verbales no tienen validez legal.
- Verifica la identidad y datos de la empresa. Asegúrate de que el contratista sea quien dice ser, con NIT y domicilio conocidos.
- Confía en tu instinto. Si algo te parece sospechoso o demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.
Por qué elegir a CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S
En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S entendemos que la confianza se construye con transparencia. Por eso, nuestros contratos son claros, detallados y justos para ambas partes. Te explicamos cada cláusula, respondemos todas tus preguntas y garantizamos que no haya sorpresas durante la obra. Nuestra experiencia en construcción de viviendas, casas y proyectos de diseño de casas nos respalda, y nuestros clientes son nuestra mejor referencia.
Si estás planeando construir o remodelar tu vivienda, contáctanos. En CONSTRUCTORA LENCOVA S.A.S te asesoramos desde el primer paso y firmamos contratos que protegen tu inversión y garantizan la calidad de tu nuevo hogar.
